Ottobre 2, 2022

Basilicata Press

Trova tutti gli ultimi articoli e guarda programmi TV, reportage e podcast relativi all'Italia

Fortress Investment a tutta velocità in Giappone – HOTELSMag.com

Nonostante le notizie di agosto secondo cui SoftBank Group Corp. potrebbe vendere il suo Fortress Investment Group, che attualmente possiede e/o gestisce circa 225 hotel nei mercati globali, l’investitore dell’ospitalità rimane molto attivo nel mercato delle acquisizioni, in particolare in Giappone, dove il suo Fortress Japan Opportunity Fund IV con ¥ 150 miliardi (US $ 1,1 miliardi ) nel capitale impegnato ha già concluso tre accordi (32 hotel) quest’anno con altri sei in esclusiva.

Shunsuke Yamamoto, amministratore delegato di Fortress Investment Group in Asia, afferma che la società venderà selettivamente attività in alcuni dei fondi vintage più vecchi, continuando a cercare nuove opportunità. “Fortress è stato l’investitore nel settore dell’ospitalità più attivo in Giappone negli ultimi dieci anni (attualmente possiede/gestisce circa 161 hotel e 23.704 camere) e vediamo il mercato attuale come una grande opportunità di acquisto”, ha detto Yamamoto a HOTELS ad agosto. “In effetti, ora mi sto dirigendo all’aeroporto per intraprendere un tour del sito in tre città”.

“Fortress ha il vantaggio di essere in grado di trasformare le risorse attraverso una ristrutturazione aggressiva e piani di turn-around operativi resi possibili dall’esperienza di Mystays Hotel Management (MHM), la nostra piattaforma di gestione alberghiera interna”. -Sunsuke Yamamoto

Tra gli affari più importanti della recente annata c’è stata l’acquisizione da parte di Fortress di un portafoglio di 30 proprietà di Japan Post, mentre in Europa nel dicembre 2021 si è assicurata una partecipazione di maggioranza in Prem Group, Dublino, Irlanda, che possiede e gestisce circa 38 hotel e appartamenti con servizi in tutta Irlanda, Gran Bretagna, Belgio e Paesi Bassi. Il gruppo ha anche un portafoglio in Nord America con cinque hotel e circa 2.300 camere.

Le entità controllate dalla fortezza possiedono, affittano o gestiscono circa 59 hotel o beni di appartamenti serviti in Europa e hanno dichiarato che intende investire ulteriormente nel business degli appartamenti serviti insieme ad altri settori in Gran Bretagna, Irlanda ed Europa continentale. Alla fine di giugno, Prem ha acquisito l’hotel Fountain Court a Edimburgo, in Scozia, con l’intenzione di convertirlo in Premier Suites.

Il trading in Europa è stato al di sopra delle aspettative durante quest’anno, secondo Robert Miles con Fortress Investment a Londra. “Stiamo continuando a concentrarci sulle acquisizioni di componenti aggiuntivi con una pipeline attiva e abbiamo completato il nostro primo componente aggiuntivo a luglio”, ha affermato..

All’inizio dell’anno, Fortress Investment Group gestiva circa 54 miliardi di dollari di asset per conto di circa 1.800 clienti istituzionali e investitori privati ​​in tutto il mondo. Ha uffici in tutto il mondo e la sua attività di Credit Private Equity, che include immobili, ha la sua sede principale nell’area di San Francisco, con team di investimento e asset management situati a New York, Dallas, Los Angeles, Tokyo, Londra, ecc.

Ma con una grande attenzione al Giappone, HOTELS ha recentemente parlato con Yamamoto, che guida lì il team di investimento dell’ospitalità di Fortress, dell’attività alberghiera del gruppo nel mercato in ripresa.

HOTELS: Puoi rispondere alle voci su SoftBrand che cerca di vendere Fortress Investment?

Shunsuke Yamamoto: SoftBank Group Corp. possiede Fortress Investment Group LLC. La fortezza ha avuto diverse strutture di proprietà nei suoi 20 anni di storia: privata, pubblica e privata sotto SoftBank. Abbiamo ottenuto ottime performance di investimento e continuità di gestione in ogni struttura. Inoltre, SoftBank è un investitore finanziario nell’attività di acquisto e vendita di società e non è stata direttamente coinvolta nel processo di investimento dei nostri fondi. Continueremo a servire i nostri investitori di fondi attraverso il nostro rigoroso approccio di investimento basato sui dati e un’intensa gestione pratica degli asset.

READ  Si rafforzano le relazioni Giappone-Israele, con investimenti che quasi triplicano entro il 2021 a 2,9 miliardi di dollari

H: Qual è il tuo background di investimento in hotel e da quanto tempo lavori con Fortress?

SY: Ho iniziato la mia carriera nel settore dell’investment banking immobiliare presso UBS e JP Morgan. Sono un investitore alberghiero/gestore patrimoniale dal 2005, quando sono entrato a far parte di una piattaforma di investimento alberghiera formata da Soros Real Estate (ora Alpine Grove Partners) e Westmont Hospitality Group.

Sono sempre stato attratto dal posizionamento unico dell’hospitality nel mondo del PE immobiliare, dove c’è una grande variabilità nei rendimenti ottenibili per lo stesso hard asset a seconda della visione e delle capacità del gestore patrimoniale. Non sono un diplomato in una scuola alberghiera ma un LLB, MBA per background educativo. La capacità di migliorare le prestazioni di un hotel implementando migliori strategie di prezzo (gestione delle entrate), un marketing migliore (programmi fedeltà, marketing digitale, ecc.) è qualcosa che non si vede spesso in altri tipi di immobili.

Sono entrato in Fortress nel febbraio 2011 e ho guidato la crescita del team di gestione patrimoniale degli hotel Fortress e di MHM. MHM era un operatore per soggiorni prolungati con un budget limitato quando Fortress ha acquisito il controllo nel 2012. Oggi è la quarta società di gestione alberghiera più grande del Giappone per numero di camere d’albergo ed è l’unico manager tra i primi cinque che gestisce una gamma completa di tipi di hotel: full- servizi, resort, ryokan, servizi limitati, soggiorni prolungati, appartamenti serviti e capsule.

H: Come sta andando il portafoglio di hotel in Giappone e quali sono le previsioni?

SY: Le prestazioni variano notevolmente a seconda del tipo di hotel e della posizione.

Come in altre regioni, le destinazioni drive-to hanno ottenuto ottimi risultati nel 2022, così come alcune destinazioni fly-to come Okinawa e Hokkaido.

Hotel a servizio limitato nei mercati in cui un’alta percentuale di pernottamenti è stata venduta a ospiti in entrata, come Kyoto con il 67,8% nel 2019, Osaka con il 37,9%, Sapporo con il 38,2% e Tokyo con il 44,8%, stanno impiegando più tempo per riprendersi poiché il governo giapponese ha ancora un limite al numero di visitatori in entrata ammessi nel paese a 20.000 persone al giorno e poiché questi sono i mercati che hanno visto l’offerta più recente negli ultimi cinque anni circa. Tuttavia, il governo si sta muovendo verso l’allineamento delle restrizioni COVID con il resto del G7 e altre nazioni dell’Asia orientale oltre alla Cina.

Gli hotel a servizio limitato e gli hotel a servizio completo nei mercati più orientati al mercato interno hanno visto le occupazioni recuperare a circa l’80% dei livelli del 2019.

Il Giappone è una destinazione molto ambita e classificata al primo posto nel World Economic Forum, Travel & Tourism Development Index 2021 per le destinazioni in cui le persone vogliono viaggiare. Crediamo che la rinascita dovrebbe essere molto forte.

H: Quali sono le aspettative per le prestazioni degli hotel nei prossimi 18 mesi in Giappone e altrove dove Fortress possiede hotel?

READ  I parenti di coloro che sono morti a causa del virus mettono in dubbio la politica del Giappone di restare a casa

SY: Il Giappone è rimasto indietro rispetto alle altre nazioni del G7 in termini di formazione dell’opinione pubblica sul fatto che il COVID-19 sia ora endemico. Il governo è stato cauto nell’eliminare le restrizioni, ma ha segnalato che inizierà a farlo a breve.

Con la prevista riapertura del Giappone nell’autunno 2022, riteniamo che i viaggi d’affari internazionali e il FIT di fascia alta guideranno la ripresa inbound. I gruppi FIT e tour di massa a basso tasso dipendenti dall’LCC impiegheranno più tempo per riprendersi, in linea con il ritmo di recupero della capacità aerea.

Un fattore positivo è che molti aeroporti come l’aeroporto internazionale di Haneda Tokyo, l’aeroporto di Ishigaki, l’aeroporto di Kumamoto e altri, avevano notevolmente aumentato la capacità immediatamente prima della pandemia.

Ristorante Teppanyaki presso l’Hakodate Kokusai Hotel di proprietà della fortezza, Hakodate, Hokkaido, Giappone

Lo yen debole sarà un motore per un maggiore interesse per il Giappone come destinazione di viaggio.

H: Cosa puoi dirci sulla tua pipeline attiva e quali sono le tue previsioni per M&A per il resto dell’anno?

SY: Siamo stati acquirenti molto attivi quest’anno avendo chiuso tre transazioni (32 hotel) e con sei accordi in esclusiva.
I tre accordi conclusi nel 2022 includono il portafoglio Kanpo no Yado con 30 asset acquisiti da Japan Post; il View Hotel Narita e il View Hotel Irago acquisiti da una filiale di Hulic; e il Riverside Kumamoto (la chiusura è prevista per la fine di agosto), dove il venditore è un operatore proprietario.

Continuiamo ad apprezzare i resort, ma siamo attivamente alla ricerca di opportunità a prezzi interessanti in tutti i tipi di hotel e mercati.

Il disagio del mercato è ancora più operativo che finanziario. Molte delle nostre recenti acquisizioni sono state risorse che erano sottogestite o che necessitavano di una ristrutturazione CapEx. I prestatori hanno in gran parte esteso le scadenze dei prestiti per le attività di proprietà di società di investimento e sviluppatori. Quindi, il Giappone ha visto meno vendite in sofferenza guidate da prestatori rispetto ad altri mercati.

Fortress ha il vantaggio di essere in grado di trasformare le risorse attraverso una ristrutturazione aggressiva e piani di turn-around operativi resi possibili dall’esperienza di Mystays Hotel Management (MHM), la nostra piattaforma di gestione alberghiera interna.

H: Quali sono i criteri di investimento del tuo hotel e come si è evoluto negli ultimi 24 mesi?

SY: Abbiamo sempre cercato di acquisire asset a basso costo, di solito al di sotto del costo di sostituzione. Abbiamo fatto una manciata di nuovi sviluppi negli ultimi 11 anni, ma in quei casi avevamo una base bassa nel paese.

Abbiamo sempre cercato opportunità in cui poter migliorare le prestazioni dell’asset, attraverso una combinazione di rinnovamento e miglioramento operativo. Il nostro controllo su MHM ci fornisce le risorse per eseguire operazioni di grandi dimensioni e complesse dal punto di vista operativo. Ad esempio, nelle nostre acquisizioni di 30 hotel da Japan Post nell’aprile 2022, abbiamo acquisito un portafoglio di attività che non ha mai realizzato un profitto combinato nei suoi decenni di attività dall’inizio dell’attività. Abbiamo visto l’opportunità di espandere i canali di vendita a oltre i 400.000 membri dell’assicurazione sulla vita Japan Post e una presenza OTA limitata in un mercato molto più ampio. Rinfresceremo anche le proprietà attraverso ristrutturazioni mirate come la conversione degli spazi sottoutilizzati in camere, la modernizzazione dell’offerta di F&B e il rinnovamento delle camere degli ospiti per adattarsi meglio ai gusti dei consumatori. Abbiamo un team di 25 responsabili di ristrutturazione dedicati a MHM che pianificheranno e supervisioneranno molti lavori di ristrutturazione simultanei.

READ  Le navi "fantasma" della seconda guerra mondiale che affondano si stanno diffondendo di nuovo dopo il terremoto in Giappone

I nostri criteri di investimento non sono cambiati negli ultimi due anni, ma stiamo trovando più affari che soddisfano i nostri criteri.

H: Fortress coinvolge partner di investimento per le offerte alberghiere e puoi spiegare i criteri?

Camera per gli ospiti al Kirishima Kokusai Hotel, Kirishima, Kagoshima, Giappone

SY: Di tanto in tanto. Lo facciamo caso per caso a seconda delle circostanze di ciascun affare.

H: Quanto sono competitive le opportunità di accordi alberghieri oggi rispetto a due o tre anni fa e in che modo ciò influisce sulla strategia di acquisizione di Fortress?

SY: Abbiamo visto nuovi giocatori entrare nel mercato. Ci sono state transazioni di portafoglio di grandi dimensioni in cui il venditore ha mantenuto la gestione degli hotel, nonché alcune operazioni di hotel con servizi limitati e nuovi e ben posizionati nei principali mercati. Per le prime categorie, gli acquirenti sono stati grandi aziende di PE. Per quest’ultimo, gli operatori proprietari asiatici sono stati operatori aggressivi.

Stiamo anche assistendo a un crescente interesse per lo spazio del resort. Le principali città gateway come Tokyo e Kyoto rimangono interessanti opportunità di investimento a medio e lungo termine e Okinawa, in particolare le isole minori di Ishigaki e Miyako, hanno molto potenziale per diventare le principali destinazioni per gli asiatici orientali.

Fortress si concentra sia sull’acquisto a buon prezzo che sull’identificazione di aree per il miglioramento del valore, quindi siamo stati in grado di acquisire asset in tutti i momenti del ciclo immobiliare.

H: Stai vendendo beni alberghieri e Fortress rimane un acquirente netto di beni alberghieri?

SY: Fortress sta attualmente investendo in Fortress Japan Opportunity Fund IV in Giappone. Vendiamo selettivamente asset in alcuni dei fondi vintage più vecchi, continuando a cercare nuove opportunità. È ¥150 miliardi di capitale impegnato.

H: Quali sono i mercati e i segmenti a cui tieni l’attenzione per l’acquisizione?

SY: I mercati con più generatori di domanda sono particolarmente interessanti per noi. Ad esempio, Kyoto ospita molte grandi società come Nintendo, Kyocera, Omron e Murata, che guidano la domanda aziendale. È anche la capitale storica del Giappone con ricche attrazioni culturali in grado di guidare una gamma molto ampia di domanda per il tempo libero nazionale e internazionale di tutte le tasche, sia di gruppo che FIT.

I resort e il servizio completo sono relativamente più interessanti per noi al momento poiché la nuova offerta è più limitata rispetto al servizio limitato.

H: Quali mercati al di fuori del Giappone interessano Fortress per gli investimenti in hotel?

SY: Fortress è stato un acquirente attivo in Nord America e in Europa. Questi investimenti avvengono attraverso i Fortress Real Estate Opportunity Funds che condividono lo stesso CIO dei Fortress Japan Opportunity Funds.